Regularidade fundiária

O Brasil possui um alto índice de imóveis rurais irregulares, seja no âmbito ambiental, fundiário ou imobiliário, e revela um óbice ao desenvolvimento econômico e social do país, já que restringe o acesso a crédito e causa insegurança jurídica nos investimentos, entre outras consequências negativas.

No Estado de Mato Grosso, em razão da sua grande dimensão e do povoamento desordenado, esse problema se mostra ainda maior quando comparado com os estados das regiões sul e sudeste do Brasil.

Caracterizam-se imóveis irregulares sob o aspecto fundiário a ocupação precária em terras devolutas Estaduais ou Federais, transcrições imobiliárias
com descrições vagas e/ou não identificáveis, cadeias dominiais não originárias em título definitivo, entre outros vícios que ferem o princípio da continuidade da
matrícula imobiliária.

Merece destaque nesta oportunidade a regularização de ocupação em terras devolutas estaduais e federais, que nada mais é que um processo legal, administrativo ou judicial, destinado a solucionar tais problemas, proporcionando segurança jurídica aos ocupantes das terras.

Através desse processo, atendendo aos critérios objetivos e subjetivos da lei, o ocupante adquire o imóvel do Estado, passando a exercer sobre ele todos os direitos inerentes à propriedade, vindo o imóvel a integrar indiretamente o mercado financeiro de forma plena.

Os benefícios da regularização fundiária são inúmeros e incontestáveis, já que assegura ao novo proprietário a proteção da propriedade plena, facilitando o acesso a crédito, programas governamentais, aquisição de maquinários, entre outros, além do que torna possível a alienação do bem, que com a regularização obtém valorização em seu preço de mercado, quando comparado à mesma propriedade sem documento ou irregular. Para o País, a regularização promove o desenvolvimento econômico e social, com a consequente diminuição de conflitos e aumento do desenvolvimento econômico.

Pois bem, não podemos deixar de dizer que a regularização fundiária é uma tarefa complexa e desafiadora que envolve questões técnicas e jurídicas, bem como procedimentos que muitas vezes se tornam morosos e burocráticos. Atuantes do nicho de regularização podem até discordar em algumas questões, mas é possível garantir que a opinião é a mesma nestes pontos: as questões são complexas e exigem empenho e dedicação até a solução definitiva.

Um trabalho técnico adequado em conjunto com advogados especialistas no tema é definitivamente o segredo de um processo de regularização fundiária de sucesso.

DA NECESSÁRIA HARMONIA DE SEUS ATORES DA REGULARIZAÇÃO

E a pergunta sempre é a mesma – por que meu processo de
regularização não finaliza? O processo de regularização fundiária tem peculiaridades muito
complexas e não segue um modelo único. Cada caso requer um estudo técnico e jurídico minucioso, incluindo a análise histórica do imóvel.

Para que ele flua por todas as suas fases, sem surpresas e em tempo
satisfatório, não basta apenas o acompanhamento rigoroso de seus trâmites, pelo contrário, isso é uma parte do processo. Mas o que realmente leva efetividade na busca da titulação é o trabalho multidisciplinar que precede o protocolo do requerimento de regularização.

Ao contrário do que muitos produtores acreditam, para se obter o título de domínio não basta apenas a realização da medição da terra, preparação dos documentos técnicos tais como mapas, memoriais, relatórios etc. Estes documentos são sim de extrema importância e por isso devem ser elaborados por profissionais qualificados para que no curso do processo não
seja necessário correção.

Contudo, tão importante quanto a contratação de profissional agrimensor nessa fase preparatória é o assessoramento jurídico especializado, que fará o diagnóstico da propriedade orientando o ocupante sobre a forma mais adequada para aquele caso concreto.

O fato é que muitas vezes trabalham no mesmo processo profissionais qualificados dentro da sua área de atuação (advogado, engenheiro, técnico), que entendem da matéria e inclusive entregam pareceres e peças técnicas de qualidade, contudo, cometem um grande erro: não se comunicam entre si.

Isto é, a assessoria do produtor rural deve ser multidisciplinar e, principalmente, deve se comunicar entre si. Não adianta as peças técnicas serem subscritas por profissional altamente qualificado e tais peças não refletirem a pretensão do cliente de acordo com o direito que lhe cabe.

Por exemplo, para se regularizar uma área que incide em gleba federal é necessário a comprovação de exploração anterior a julho de 2008, e a ocupação direta. Já no órgão de  terras estadual existem várias modalidades de regularização, que se definirá de acordo com a forma de exploração (direta ou indireta), situação econômico financeira, para identificar se onerosa ou gratuita, e outras características.

E muitas vezes o imóvel precisará passar por adequações e regularizações ambientais para que possa ser submetido ao processo de regularização fundiária, mas para que isso aconteça é imprescindível o diálogo constante entre os profissionais envolvidos.

Escolhida a melhor modalidade e iniciado o processo, a comunicação entre os profissionais deve permanecer intacta e fluente para que havendo intercorrências nas análises, o técnico esteja pronto para se manifestar e, sob o olhar jurídico, verificando que eventuais exigências são indevidas, o advogado esteja pronto para assegurar o bom desenvolvimento do processo.

É possível que em razão de atos simples, como o acompanhamento de vistorias no imóvel e prestação de informações incertas por falta de conhecimento jurídico, resultem na mudança da modalidade da regularização ou até no indeferimento do pedido de regularização, causando prejuízos imensuráveis ao produtor.

Isso sem contar na importância do acompanhamento jurídico a fim de atuar como um verdadeiro fiscal, garantindo que o processo siga as normas legais e que não haja arbitrariedades, afinal, o Direito Administrativo e os procedimentos de regularização fundiária são ramos complexos, com muitas leis, decretos, portarias e outras normas.

O advogado possui o conhecimento necessário para navegar neste emaranhado legal e defender adequadamente o cliente, enquanto os demais experts, tais como engenheiros agrônomos e ambientais, possuem a competência técnica adequada para trilhar o caminho da regularização.

Então o segredo está no diálogo entre os profissionais da área jurídica e
técnica desde a preparação do processo e durante todo o seu curso, até a
emissão do tão esperado título de propriedade.

O PAPEL DO ADVOGADO NO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA

Como já dito acima, o advogado atua no processo de regularização fundiária e ambiental como um verdadeiro fiscal, garantindo que o processo siga as normas legais, mas não é só isso. A atuação desse profissional vai além, ousamos dizer, após mais de dez anos de experiência nessa área, que a presença do advogado é indispensável nos processos administrativos fundiários e ambientais.

O advogado especializado ao se deparar com tais casos, realiza um diagnóstico completo da propriedade, trata-se de uma verdadeira anamnese jurídica, onde identificará as dores daquele produtor e possíveis causadores de problemas futuros.

Analisada a situação fundiária, ambiental, fiscal, entre outras, o advogado desempenha o mister de orientar sobre a forma mais adequada de proceder em cada caso específico. Já no curso do processo de regularização fundiária o advogado especialista, conhecedor das leis, decretos, etc., garantirá que o processo siga todas as normas legais aplicáveis já que possui o conhecimento necessário para interpretar e se for o caso impugnar atos abusivos ou interpretações equivocadas por parte dos órgãos responsáveis.

Aliás, é possível que no curso do processo se constate a sobreposição de pedidos de regularização fundiária, ou seja, a existência de dois ou mais requerimentos incidentes sobre a mesma área ou parte dela.

Nesse caso, apesar da não obrigatoriedade legal da presença do advogado, ousamos dizer que é imprescindível sua intervenção, por meio do instrumento administrativo hábil onde deverão ser expostos argumentos fáticos, técnicos e ainda jurídicos fundamentais a fim de resguardar a propriedade do seu cliente.

É certo que o advogado não apenas representa os interesses de seu
cliente, mas acaba também por contribuir para a eficiência, legalidade e justiça
do procedimento administrativo.

Por fim, a conclusão que podemos chegar é que a presença do advogado nesses processos é fundamental e reflete o princípio constitucional da ampla defesa, do contraditório e ainda da segurança jurídica.