Novo IPTU de Cuiabá passa a variar de R$ 2,30 a R$ 6,3 mil por m² e terá teto de alta de 20% em 2026

A Prefeitura de Cuiabá publicou o Decreto nº 11.665 que atualiza a base de cálculo do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) para este ano, redefine a forma de avaliação dos imóveis urbanos e cria um limitador para conter o impacto da mudança: o imposto não poderá subir mais de 20% em relação ao valor cobrado em 2025.

A principal novidade é a atualização da Planta de Valores Genéricos, que passa a classificar os imóveis por rua, trecho e padrão construtivo. Com isso, o valor do metro quadrado do terreno em Cuiabá passa a variar oficialmente de R$ 2,30, nas áreas mais periféricas e rurais, até R$ 6.322,25 nos logradouros mais valorizados da capital.

Uma cidade medida por rua, não mais só por bairro

O decreto cria uma escala de 168 padrões de rua, cada um com valor próprio do metro quadrado. Isso faz com que dois imóveis no mesmo bairro possam ter IPTUs diferentes, dependendo da via em que estão localizados, da infraestrutura disponível e do padrão construtivo.

Nos extremos:
Chácaras, sítios de recreio e núcleos urbanos de distritos como Águaçú e Nossa Senhora da Guia aparecem na base da tabela, com valores entre R$ 2,30 e R$ 11,50 por m².

Condomínios fechados de alto padrão, eixos estruturais e corredores valorizados atingem os maiores patamares, acima de R$ 6 mil por m².

Quanto vale construir em Cuiabá
Além do terreno, o decreto também atualiza o valor do metro quadrado da construção. Um imóvel residencial vertical de padrão luxo passa a ter valor de referência de R$ 5.667,04 por m², enquanto uma casa horizontal de padrão modesto ou um galpão popular tem valor estimado em R$ 551,76 por m².

Isso significa que um imóvel de alto padrão pode combinar terreno de mais de R$ 6,3 mil por m² com construção acima de R$ 5,6 mil por m², enquanto imóveis simples, em áreas afastadas, ficam em patamares dezenas — ou até milhares — de vezes menores.

Por que os valores variam tanto
O modelo aplica fatores que ajustam o valor conforme:
posição do lote (esquina, número de frentes, encravado); topografia e tipo de solo; tamanho do terreno (glebas têm redutores progressivos); presença de infraestrutura urbana (pavimentação, água, esgoto, iluminação); localização em área tombada; padrão e estado de conservação da edificação.

Teto de aumento tenta conter impacto político e social

Mesmo com a atualização ampla, o decreto estabelece que o IPTU de 2026 não pode subir mais de 20% em relação a 2025 para imóveis que não passaram por alteração cadastral.
Caso o novo cálculo ultrapasse esse limite, o município aplicará um desconto automático para ajustar o valor ao teto — desde que o contribuinte quite integralmente o imposto até 31 de dezembro de 2026.

Imóveis novos ou que passaram por reforma, ampliação ou mudança de uso ficam fora dessa proteção.